試論住宅專項維修資金在整改重大火災隱患中的使用
隨著城市規(guī)模的快速發(fā)展，高層住宅的逐步增多，居住小區(qū)的消防安全隱患日益突出。據(jù)統(tǒng)計，僅2012年，常州市96119投拆舉報熱線就接到反映居民小區(qū)消防安全隱患的舉報99起，占到總數(shù)42.1%；其中許多問題構成重大火災隱患，如：天寧多寶大廈、鐘樓斗巷商務中心、懷德苑小區(qū)，等等。由于大多數(shù)物業(yè)公司承擔了住宅小區(qū)的日常消防管理服務職能，而物業(yè)公司又是薄利經(jīng)營，一般投入少的小隱患自身能整改，對于投入經(jīng)費較多的重大火災隱患往往力不從心，很多情況下需要動用住宅專項維修資金才能完成。下面，筆者結合工作實踐，根據(jù)《江蘇省消防條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》有關規(guī)定，就實際工作動用專項維修資金整改火災隱患的范圍、分工和步驟談點個人建議。
一、 正確認識專項維修資金適用消防隱患整改范圍
1、基本定義。根據(jù)國家建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（2007年第165號）第二條、三條規(guī)定，專項維修資金是指專項用于住宅及與之結構相連的非住宅業(yè)主共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用。
2、適用范圍：保修期后，住宅小區(qū)內(nèi)部公共部位的消防車道、疏散通道、安全出口等不符合消防法律法規(guī)以及消防設施器材不能保持完好有效的情形，均符合使用專項維修資金的范圍。而除住宅小區(qū)外的其他民用建筑消防安全隱患則不適用專項維修資金整改。
二、 整改重大火災隱患資金費用承擔方式
公安消防機構在監(jiān)督檢查過程中發(fā)現(xiàn)住宅小區(qū)存在重大火災隱患后，要依法填寫《消防監(jiān)督檢查記錄》，下發(fā)《責令立即（限期）改正通知書》，依法處罰，并進行集體討論判定，以文件形式通知有關單位或個人進行整改，其整改資金的來源，一般采取責任承擔、業(yè)主平攤或代為維修等方式。
1、責體承擔。根據(jù)《江蘇省消防條例》第十九條、《江蘇省物業(yè)管理條例》第七十一條、七十二條的規(guī)定，住宅小區(qū)（共用建筑）因消防設施維護保養(yǎng)不到位，存在大量故障導致設施損壞、不能正常使用或運行的，在保修期內(nèi)由建設單位承擔；根據(jù)過錯追究機制，因業(yè)主個人違法行為導致消防設施損壞的，消防疏散通道、安全出口數(shù)量不足、占用或堵塞的，防火分區(qū)破壞等情況，由過錯責任的業(yè)主自行承擔。其統(tǒng)一的消防安全管理機構（或物業(yè)公司）監(jiān)管不力，或私自認可的，也應承擔相應費用。
2、業(yè)主平攤。保修期滿后，住宅小區(qū)建筑消防設施存在重大火災隱患，其維修、更新和改造費用，經(jīng)占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，可納入共用設施設備專項維修資金開支范圍。但其費用如果超出開支范圍，其費用由業(yè)主按照約定承擔，沒有約定或者約定不明的，按照各自專有的建筑面積所占比例進行承擔。
3、代為維修。按照《江蘇省消防條例》第十九條第二款的規(guī)定，共用建筑的建筑消防設施存在重大火災隱患，經(jīng)公安機關消防機構通知后，業(yè)主不進行維修、更新或改造的，公安機關消防機構應當通知當?shù)胤抗懿块T代為維修，維修費用從相關業(yè)主的專項維修資金中列支，或者由相關業(yè)主按照各自建筑面積所占比例承擔。同時，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第七十六條第一款第六項規(guī)定，發(fā)生危及房屋安全，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業(yè)主不能形成法定多數(shù)的意見的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會（社區(qū)委員會）或者相關業(yè)主可以提出應急處置方案，經(jīng)住宅維修資金代管部門復核后進行應急處置。常州市蘭洋大廈、懷德苑小區(qū)等重大火災隱患整改均因達不到法定多數(shù)，而采取“代為維修”方式。
三、 使用專項資金整改重大火災隱患的責任分工
1、落實消防安全主體責任。住宅小區(qū)的業(yè)主為消防安全責任人，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會（社區(qū)委員會）負責人是消防安全管理人。在接到消防部門《重大火災隱患通知書》后，應先邀請消防施工維修方初步確定相關費用及施工方案，召開業(yè)主大會或者其他形式通報情況，并由業(yè)主進行表決確定是否動用專項維修資金。如果占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，則按業(yè)主平攤方法納入維修。反之，不同意則將相關情況和結果通知消防部門和房管部門。
2、充分發(fā)揮消防監(jiān)管職能。公安消防部門在發(fā)現(xiàn)并確定重大火災隱患后，應及時下發(fā)《重大火災隱患通知書》告知物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會（社區(qū)委員會），督促單位整改。接到占建筑物總面積三分之一以上且占總人數(shù)三分之一以上的業(yè)主不同意的答復后，按照《江蘇省消防條例》規(guī)定，通知當?shù)胤抗懿块T代為維修。在整改期限屆滿之后或者收到當事人的復查申請之日起3個工作日內(nèi)進行復查，合格后進行銷案，并督促復查合格的重大火災隱患單位切實落實消防安全主體責任，完善消防安全管理制度，避免重大火災隱患復發(fā)；對復查不合格的依法予以處罰。
3、落實行業(yè)主管部門責任。房管部門接到消防部門《重大火災隱患通知書》后，房管部門對物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會（社區(qū)委員會）提交的業(yè)主法定多數(shù)不同意的決議進行復核，對應急維修費用方案進行審計確定并向業(yè)主公示，然后從專項維修資金賬戶中按專有面積分攤列支。涉及到重大火災隱患的消防施工招投標、施工、驗收、監(jiān)理等各項工作均由房管部門全權負責，確保按期落實重大火災隱患單位銷案。