淺談如何規(guī)范多產(chǎn)權(quán)多使用權(quán)建筑的消防安全管理
多產(chǎn)權(quán)、多使用權(quán)建筑是指同一幢建筑物內(nèi)具有不同的產(chǎn)權(quán)所有者或不同的承租使用者的建筑。主要有商住樓、綜合樓、辦公寫字樓等幾種形式。
隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程加速，城鎮(zhèn)的高層、超高層建筑越來越多，高層建筑是節(jié)約城市建設(shè)用地的有效措施之一，也是城市建設(shè)的發(fā)展方向。但高層建筑的火災(zāi)危險性相對較大，而且大部分高層建筑都不是一個單位使用和管理，普遍存在著多產(chǎn)權(quán)、多使用權(quán)的現(xiàn)象。在現(xiàn)實(shí)生活中，由于這類建筑在建設(shè)、使用和管理過程中，責(zé)任主體的多元化，建設(shè)單位、使用單位和管理單位之間相互脫節(jié)，導(dǎo)致這類建筑中的火災(zāi)隱患越來越突出，且沒有一個很好的解決辦法，這直接影響到一個地區(qū)的消防安全。如果消防安全管理再不能及時跟上，一旦發(fā)生火災(zāi)，極易造成群死群傷等重特大火災(zāi)事故。因此，規(guī)范多產(chǎn)權(quán)、多使用單位建筑消防安全管理，杜絕火災(zāi)事故特別是重特大火災(zāi)事故的發(fā)生，對改善消防安全環(huán)境，維護(hù)社會穩(wěn)定具有十分重要的意義。
一、存在主要火災(zāi)隱患及成因
多產(chǎn)權(quán)、多使用權(quán)建筑在進(jìn)行土建消防設(shè)計(jì)時，大多只考慮一個建設(shè)單位，每層大多作為一個相對獨(dú)立的防火分區(qū)考慮，從國家建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)上來說，是能夠滿足防火要求的。但建設(shè)單位由于后期經(jīng)營需要，又將各樓層產(chǎn)權(quán)出售或租賃給大小不等的單位使用，形成一幢建筑內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)、一層樓面多業(yè)主的局面。由于產(chǎn)權(quán)分散，使用單位多，日常維護(hù)管理大多由委托的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，但物業(yè)管理公司只是一個委托管理組織，對使用者缺乏強(qiáng)有力的制約手段和措施，極易造成裝修期間擅自改變消防平面布局、擅自封堵安全出口、擅自圈占和拆除消防設(shè)施等現(xiàn)象，造成疏散通道、安全出口不暢通，消防設(shè)施不能正常使用等火災(zāi)隱患。主要隱患表現(xiàn)在：
1、建筑自動消防設(shè)施完好率不高。主要有三種情況：一是許多建筑由于在消防驗(yàn)收后未能及時與物業(yè)管理公司移交，致使雙方都無人管理，時間長了，設(shè)施不能正常使用，而維修需要資金，造成雙方互相扯皮，時間越拖越久，設(shè)施越拖越壞，維修費(fèi)用越拖越高，形成惡性循環(huán)。二是整幢建筑的裝修時間有先有后，業(yè)主在裝修過程中，因要局部調(diào)整消防設(shè)施的位置，不得不暫時關(guān)閉自動消防設(shè)施，而調(diào)整結(jié)束后不能及時與物業(yè)管理單位溝通恢復(fù)設(shè)施運(yùn)行。三是建造時間較早的老建筑由于缺乏維修資金，消防設(shè)施一直處于癱瘓狀態(tài)。
2、消防安全通道不暢。絕大部分建筑在建造過程中，都是經(jīng)過設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)并經(jīng)消防審核和驗(yàn)收通過的，其在安全疏散方面也是符合國家標(biāo)準(zhǔn)的。由于業(yè)主多，大部分業(yè)主的消防安全意識淡薄，加上管理混亂，不能正確理解和處理防火與防盜的關(guān)系。一是常常在裝修過程中各自為政，擅自改變原有的消防通道，擴(kuò)大使用面積，有的將公共疏散通道占為已有，有的將消防設(shè)施圈占在里面，更有甚者從樓層中間砌墻封堵，致使每個單位不能滿足兩個安全出口的基本要求。二是由于使用功能不同，經(jīng)營時間不同，也容易人為造成安全出口堵塞、上鎖。
3、消防車通道不暢通。高層建筑在建造時一般都設(shè)有地下人防工程，在平時作為地下車庫使用。建設(shè)單位為了追求利潤的最大化，往往都想將車位賣給業(yè)主且費(fèi)用較高（且買了車位的業(yè)主還要每月另交一筆能耗費(fèi)用），使業(yè)主大多不愿意不愿意購買地下車位，從而導(dǎo)致地下車位空著，地面道路上隨意停放車輛（有的業(yè)主是為了方便），造成消防車通道不暢通。
4、消防安全管理混亂，責(zé)任主體不明確。多產(chǎn)權(quán)、多使用權(quán)建筑日常管理大多由委托的物業(yè)管理公司承擔(dān)。一是由于物業(yè)管理單位是靠收取物業(yè)管理費(fèi)來維持并開展工作的，而物業(yè)管理費(fèi)中沒有明確消防安全管理費(fèi)用的列支范圍，造成自動消防設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)得不到真正落實(shí)。二是物業(yè)管理費(fèi)用收取往往不能全部到位，致使管理無法深入，造成“管理不到位，業(yè)主不肯交錢；業(yè)主不交錢，管理更不到位”的惡性循環(huán)現(xiàn)象，消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)更是無從談起。三是物業(yè)管理單位消防意識淡薄，認(rèn)為發(fā)生火災(zāi)的概率也很小，經(jīng)常人為造成消控中心無人值班，消防設(shè)施無人檢查、無人維護(hù)。
二、幾點(diǎn)工作對策
1、從源頭上落實(shí)消防安全責(zé)任主體。目前建筑工程在施工時，就有物業(yè)管理單位參與建設(shè)。因此，在建筑工程消防驗(yàn)收時，必須通知物業(yè)管理單位參與驗(yàn)收。建設(shè)方在消防驗(yàn)收通過后，應(yīng)及時與物業(yè)管理單位辦理消防驗(yàn)收移交手續(xù)，避免在管理源頭上就出現(xiàn)互相扯皮現(xiàn)象。物業(yè)管理單位在接手管理的同時就明確了物業(yè)管理單位是消防安全責(zé)任的主體，應(yīng)當(dāng)按照《消防法》第十八條的要求落實(shí)其管理職能，對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施（含建筑的自動消防設(shè)施、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志及安全疏散設(shè)施等）、消防車通道進(jìn)行統(tǒng)一管理。特別是在裝修過程中，監(jiān)督業(yè)主不得使用易燃材料，不得改變消防布局，不得拆除圈占消防設(shè)施。
2、建立和完善消防安全管理網(wǎng)絡(luò)。建立由物業(yè)管理單位任主任委員（負(fù)責(zé)牽頭），各業(yè)主單位派專人作為成員的的安全管理組織（簡稱安委會），負(fù)責(zé)整個建筑的消防安全工作。各業(yè)主成員單位要在安委會的組織領(lǐng)導(dǎo)下樹立整體觀念，自覺貫徹落實(shí)《消防法》和《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》，牢記單位局部安全和整幢建筑安全休戚相關(guān)的關(guān)系。只有整幢建筑安全了，每個單位才能確保安全。
3、加強(qiáng)消防安全宣傳教育。由于多產(chǎn)權(quán)、多使用權(quán)建筑業(yè)主多，業(yè)主素質(zhì)參差不齊，因此要加大消防安全宣傳和教育的力度，提高每一個業(yè)主的消防安全意識，讓每一位業(yè)主掌握必要的消防基礎(chǔ)知識，知道建筑的火災(zāi)危險性，平時管理要做好哪些事情，發(fā)生火災(zāi)如何來處置。俗話說得好，“賊偷一半，火燒全光”，可見消防安全尤為重要。
4、加強(qiáng)消防安全檢查。要充分發(fā)揮安委會的作用。安委會成員單位平時各自負(fù)責(zé)本單位的消防安全管理工作（各自掃好門前“雪”），每天對自己單位內(nèi)部的安全情況進(jìn)行檢查，在重大節(jié)假日和每月的防火檢查中，共同做好整幢建筑的消防安全工作，防止建筑消防設(shè)施不能正常工作，私自占用、堵塞通道及將安全出口上鎖等現(xiàn)象的發(fā)生。安委會對檢查出的問題要督促相關(guān)業(yè)主單位進(jìn)行整改，真正做到橫向到邊，縱向到底，不留死角。
5、加強(qiáng)對自動消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。一幢建筑是否安全重點(diǎn)在于其布局是否合理，管理是否到位，消防設(shè)施是否完好有效幾個方面，特別是自動消防設(shè)施是否完好有效，直接關(guān)系到大樓的整體安全。物業(yè)管理單位應(yīng)與有維護(hù)資質(zhì)的單位簽訂維護(hù)保養(yǎng)協(xié)議，確保自動消防設(shè)施的正常運(yùn)行。要在物業(yè)管理費(fèi)和房屋維修基金中落實(shí)消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的費(fèi)用。
6、加強(qiáng)日常消防監(jiān)督檢查。公安消防機(jī)構(gòu)、公安派出所要加強(qiáng)對多方權(quán)、多使用權(quán)系統(tǒng)的監(jiān)督檢查，做好宣傳、檢查、培訓(xùn)工作。指導(dǎo)大樓安委會做好各項(xiàng)消防安全工作，及時將各類火災(zāi)隱患消除在萌芽狀態(tài)。
綜上所述，要做好多產(chǎn)權(quán)、多使用權(quán)建筑的消防安全工作，必須充分依靠各產(chǎn)權(quán)單位和使用單位，齊抓共管，共同努力，真正做到“硬件合格（經(jīng)過消防審核、驗(yàn)收或安全檢查）。管理到位，處置妥當(dāng)”，確保不發(fā)生重特大火災(zāi)事故的發(fā)生。